司法書士試験H29午前の部第18問【敷金】
みなさん、こんにちは！
今日は、司法書士H29午前の部第18問を解説していきます。
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第18問 敷金に関する次のアからオまでの記述のうち，判例の趣旨に照らし正しいものの組合せは，後記1から5までのうち，どれか。
ア 居住用の家屋の賃貸借において，敷金の名目で交付された金銭のうち一定額を賃貸借契約の終了時に返還しない旨の特約は，返還しない部分がいわゆる礼金に当たることが明確に合意されていても，災害により家屋が滅失して賃貸借契約が終了した場合については適用することができない。
イ 賃貸借の期間が満了した後も賃借人がその使用を継続し，賃貸人がこれを知りながら異議を述べないために賃貸借契約が更新された場合には，更新後に生ずる賃借人の債務は，従前の敷金によって担保される。
ウ 敷金が授受された建物の賃貸借契約に係る未払の賃料債権について，当該建物の抵当権者が物上代位権を行使して差し押さえた場合には，賃貸借契約が終了して当該建物が明け渡されたとしても，敷金は当該未払の賃料債権には充当されない。
エ 敷金が授受された賃貸借契約の終了の前において，賃貸人は，敷金を未払の賃料債権の弁済に充てることができない。
オ 敷金が授受された建物の賃貸借において，賃貸人は，賃借人に対して有する賃貸借関係から生じた債権のうち敷金額を控除した部分についてのみ不動産賃貸の先取特権を有する。
1 アウ 2 アエ 3 イエ 4 イオ 5 ウオ
出典
問題『司法書士試験H29問題』
解答『司法書士試験H29解答』
アについて
判例ではアのような事情の下で「特段の事情がない限り、右特約を適用することはできない」とします。
アでは敷金を返還しないことが明確に合意されており、このような事情があれば特約を適用することができるとするのが判例の立場です。 そのため、解答は✖となります。
イについて
民法619条2項従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。
民法619条2項に述べられるとおりなので解答は◯となります。
ウについて
要旨では「 敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合において，当該賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡されたときは，賃料債権は，敷金の充当によりその限度で消滅する」と述べられます。
イのような事情の下では、賃料債権は敷金の充当によってその限度で消滅するため解答は✖となります。
エについて
エのような場合には賃貸人は敷金を未払い賃料の弁済に充てることができるため、解答は✖となります。 このときに賃借人から敷金を未払い賃料に充当するよう求めることはできません。
オについて
民法316条賃貸人は、敷金を受け取っている場合には、その敷金で弁済を受けない債権の部分についてのみ先取特権を有する。
敷金の授受があれば、賃貸人は敷金で弁済を受けない債権部分にのみ先取特権を有するので、解答は◯となります。 以上、イ＝オ＝◯・ア＝ウ＝エ＝✖なので解答は4となります。
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